Depuis fin 2020, les fonds immobiliers peuvent prétendre au label ISR (Investissement Socialement Responsable), label public créé et soutenu par le Ministère de l’Economie, des Finances et de la Relance. Gage de fiabilité et d’exigence, ce label permet aux épargnants d’investir dans des véhicules vertueux sur les questions Environnementales, Sociales et de Gouvernance (ESG) et de se constituer une épargne correspondant à leurs valeurs. AXA Selectiv’ Immo (ASI) et AXA Selectiv’ Immoservice (ASIS) ont obtenu ce label en 2021. Retour sur cette nouvelle étape de la vie de ces deux OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) avec Arnaud Paquet, gérant de fonds immobiliers chez AXA Investment Managers ALTS.
Arnaud, pourquoi AXA IM s’est-elle lancée dans cette démarche ?
L’objectif était de nous aligner sur les engagements d’AXA en matière d’investissement responsable et de répondre aux attentes des clients : 6 français sur 10 déclarent accorder une place importante aux impacts environnementaux et sociaux dans leurs placements (sondage Ifop pour le Forum de l'Investissement Responsable - septembre 2021).
Par ailleurs, étant le premier gestionnaire de portefeuilles immobiliers en Europe (source : Enquête INREV Fund Manager Survey Juin 2021), nous portons la responsabilité d’avoir une stratégie ESG très ambitieuse. Le bâtiment constitue le deuxième secteur le plus émetteur de gaz à effet de serre et nous devons contribuer à la transition de notre économie vers moins d’émissions de carbone en améliorant la qualité ESG de notre parc immobilier. Pour nous, l’obtention du label constitue une étape dans l’exécution de notre stratégie.
Le label ISR pour un support immobilier est-il différent du label ISR que nous connaissons déjà pour les supports actions par exemple ?
Les labels ISR actions et immobilier ont des points communs et des différences. Pour obtenir le label ISR, les OPCI, comme les fonds actions, ont dû déposer un dossier auprès de l’AFNOR (Association Française de Normalisation) et respecter un certain nombre de critères définis dans un cahier des charges scrupuleux. Sur la base de ce dossier, l’AFNOR labellise ou non le support.
Deux différences notables existent néanmoins : première différence, les OPCI ont le contrôle total des actifs immobiliers qu’ils détiennent, à l’inverse des fonds actions, et en conséquence supportent l’entière responsabilité de respecter les pratiques ESG. Seconde différence, dans le label ISR immobilier, les fonds ont l’obligation d’améliorer la qualité des actifs qu’ils détiennent dans le temps, à l’aide d’un outil de notation. Pour ces raisons, nous pensons que le label ISR immobilier est, pour le moment, plus contraignant que le label ISR sur les supports actions.
Que représente l’ESG pour le pôle immobilier d’AXA Investment Managers ?
Cette déclinaison du label ISR prend en compte l’investissement dans les immeubles modernes et performants, mais aussi et surtout dans des bâtiments plus anciens, avec la nécessité d’améliorer leur performance ESG. En effet, l’amélioration du parc immobilier existant est un enjeu prioritaire pour le secteur immobilier et nous ne pouvons pas nous reposer uniquement sur la construction d’immeubles neufs efficients. Notre enjeu est donc d’identifier les risques et les opportunités et de mener des travaux de rénovation qui permettent d’améliorer les performances énergétiques des bâtiments mais également d’accroitre leur valeur.
Globalement, notre stratégie ESG repose sur trois piliers :
La décarbonisation : réduire les émissions de carbone et améliorer l’efficacité énergétique.
La résilience : agir contre les risques liés au changement climatique.
Construire l’avenir ensemble : améliorer le confort et le bien être des occupants et maximiser ainsi la valeur.
Pour nos OPCI, le critère « E » est très important. Le bâtiment représente à lui seul 27% des émissions de CO2 en France et près de 45% de la consommation d’énergie finale, d’après les derniers chiffres du Ministère de la Transition Ecologique (juin 2021). Transformer les actifs immobiliers pour les rendre moins « énergivores » est donc devenu primordial. Comment ? Au travers de travaux qui favorisent la réduction de la facture énergétique et de l’empreinte carbone.
ASI & ASIS labellisés ISR, concrètement, qu’est-ce que ça veut dire ?
Concrètement pour nous, une gestion ISR en immobilier veut dire, pour une grande part, conduire des travaux pour améliorer la qualité de nos actifs, mais également de sensibiliser et d’inclure les locataires dans cette démarche.
Ces travaux prennent différentes formes. Nous isolons nos bâtiments avec des matériaux adaptés et nous réduisons les consommations d’électricité, de gaz et d’eau par tous les moyens possibles. Par exemple, baisser le chauffage des immeubles de bureaux pendant les week-ends et jours fériés, généraliser l’utilisation de LED comme système d’éclairage ou optimiser l’utilisation des parties communes. Côté consommation d’eau, mettre en place un système de recyclage de l’eau de pluie pour les toilettes ou installer des robinets et des pommeaux de douche qui permettent de réduire de 25% la consommation d’eau. La nature des travaux est multiple et doit être adaptée à chaque actif.
Notre stratégie d’investissement responsable évolue sans cesse pour assurer la performance des actifs sur le long terme en anticipant les évolutions sociétales liées aux nouveaux modes de travail et d’habitat. L’expérience des locataires est placée au cœur des préoccupations afin d’agir pour améliorer leur confort et bien-être et répondre à leurs attentes. Pour cela nous privilégions la flexibilité des bâtiments et sommes attentifs à leur accessibilité ainsi qu’à leur connectivité. Par exemple nous finançons le développement d’une toute nouvelle résidence seniors au Royaume-Uni sur un schéma innovant 100% neutre en carbone, incluant de nombreuses activités à la personne pour promouvoir une retraite active ou encore nous installons des capteurs de qualité de l’air dans nos immeubles de bureaux.
Un dernier mot Arnaud sur la concurrence ?
Sans surprise, tous les grands acteurs de la place cherchent à obtenir la labellisation ISR. Ce qui est différent avec nos deux OPCI c’est leur positionnement à l’international. Le profil de notre portefeuille est très international et nous devons faire face à une réglementation qui varie d’un pays à un autre. Pour tout faire converger, il faut des expertises locales, ce qui rend plus complexe la labellisation. Cette démarche nous amène également à accompagner nos locataires et nos partenaires pour aller au-delà des normes dans les pays les moins disant.
Nous observons aussi dans le marché une tendance à acheter de l’immobilier neuf pour être vertueux. Notre stratégie est différente : nous aimons acquérir des actifs existants et les accompagner dans leur transition énergétique par la mise en œuvre de travaux. Nous sommes convaincus que c’est le meilleur moyen pour accroître la qualité des actifs sur le long terme et développer une offre immobilière responsable.
Interview du 9 novembre 2021
L'investissement sur les supports en unités de compte présente un risque de perte en capital. Les montants investis sur les supports en unités de compte ne sont pas garantis par l'assureur, qui ne s'engage que sur le nombre d'unités de compte, mais sont sujets à des fluctuations à la hausse ou à la baisse dépendant en particulier de l'évolution des marchés financiers.