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SCI à l’IR ou à l’IS ? Quelle fiscalité choisir ?

Dernière mise à jour : 24 janv.


La SCI (Société Civile Immobilière), quelle soit familiale ou professionnelle, peut être soumise à 2 régimes d'imposition distincts : l'impôt sur le revenu (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS). Le régime d'imposition est en principe librement choisi par les associés. Dans la plupart des cas, les SCI sont soumises à l'IR, régime applicable de plein droit à défaut d'option pour l'IS.


En bref:


L’imposition à l’IR est la solution fiscale la plus rependue. Le régime des revenus fonciers est appliqué. En schéma classique (associés personnes physiques), la solution est la plus simple (il n’est par exemple pas nécessaire de passer par un expert-comptable). De plus, en matière de cession immobilière, ce régime est bien plus avantageux car permet d’être exonéré d’IR après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Cependant, ce régime fiscal peut être pénalisant avec un taux d’imposition sur l’IR élevé et s’il n’est pas possible de beaucoup déduire de charges, principalement les intérêts d’emprunts et les travaux.


L’imposition à l’IS présente un taux réduit de 15% jusqu’à 38 120 euros de bénéfice, puis 26,5% (taux normal pour les exercices du 1er janvier au 31 décembre 2021). De plus, les associés ne sont imposés que sur les dividendes versés, qui bénéficient d’une fiscalité avantageuse (avec notamment l’application d’un abattement de 40%). Bref, la fiscalité sur les revenus peut être modulée chaque année durant la phase d’exploitation. Cependant, la cession du bien immobilier est très lourdement taxée, car la plus-value ainsi que les amortissements pratiqués sont pleinement intégrés dans le résultat imposable. Enfin, le choix de la fiscalité à l’IS est irrévocable.



Pour aller plus loin:


SCI soumises à l'IR


Lorsque la SCI est soumise à l'IR, chaque associé est personnellement imposé sur la part des bénéfices correspondant à ses droits dans la société et ce, même si aucun bénéfice ne lui a été effectivement distribué (cas de mise en réserve des bénéfices). La SCI est dite "translucide".


Le revenu imposable entre les mains de chaque associé est déterminé selon le régime fiscal qui lui est applicable : si l'associé est une personne physique et que les parts dont il est titulaire ne sont pas inscrites à l'actif d'une entreprise exerçant une activité de nature industrielle, commerciale ou agricole relevant d'un régime de bénéfice réel, le revenu imposable est déterminé par application des règles des revenus fonciers.


Le revenu imposable est égal au revenu brut des loyers, diminué des charges locatives déductibles.


Sont notamment déductibles des recettes :

• les intérêts d'emprunt ;

• les dépenses d'entretien et d'amélioration ;

• les frais de gérance et de rémunération des gardiens ;

• certains impôts.


L'associé doit alors souscrire une déclaration de revenus n° 2044 et y porter le montant du revenu déclaré à son nom par la SCI (indiqué sur les formulaires n° 2071 ou 2072) ;


Lorsque l'activité de la SCI dégage un résultat déficitaire, chaque associé peut imputer la quote-part du déficit qui lui revient sur son revenu global dans la limite de 10 700 € (15 300 € pour les immeubles Périssol). L'excédent est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.


Cession de l'immeuble : La plus-value résultant de la cession d'un immeuble par une SCI soumise à l'IR relève du régime des plus-values immobilières réalisées par les particuliers : chacun des associés sera imposé en fonction de la quote-part qu'il détient dans le capital de la société, sauf si l'associé relève de l'IS ou d'un régime réel BIC ou BA de plein droit, auquel cas, la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles.


L'associé (personne physique) peut également bénéficier des exonérations prévues en cas de cession de la résidence principale lorsque les conditions d'application de ces régimes de faveur sont remplies.


Cession des parts de la SCI : La plus-value réalisée lors de la cession des parts sociales est imposée selon le même régime que les cessions d'immeubles.


La détermination de la plus-value immobilière selon que l'immeuble ou les parts aient été cédés présente quelques nuances.


L'exonération des plus-values pour la vente de la résidence principale ainsi que l'exonération pour durée de détention s'appliquent également à la cession des titres de la SCI.



SCI soumises à l'IS


Les SCI peuvent être assujetties à l'IS de plein droit ou sur option.


Les SCI sont soumises à l'IS de plein droit lorsqu'elles réalisent des opérations commerciales et sont assimilées à des marchands de biens. C'est le cas, par exemple, en cas de location d'un immeuble équipé pour un usage professionnel ou en cas de location en meublé à usage d'habitation.


L'administration fiscale admet toutefois que les sociétés dont l'activité commerciale ne représente que 10 % du montant de leurs recettes totales hors taxes ne soient pas soumises à l'IS de plein droit mais demeurent imposées à l'IR.


Les SCI qui ne sont pas soumises à l'IS de plein droit peuvent y être assujetties sur option de leurs associés. L'option pour l'IS est signée par tous les associés ou par ceux spécialement habilités par les statuts. Elle est irrévocable et adressée au service des impôts du lieu du siège social, au plus tard à la fin du 3ème mois de l'exercice au titre duquel les associés souhaitent assujettir la SCI à l'IS.


Lorsqu'elle est soumise à l'IS, la SCI fait écran entre l'administration fiscale et les associés ; la SCI est "opaque".


Imposition des revenus : Les revenus générés par l'activité de la SCI sont imposés à l'IS au niveau de la SCI. Le bénéfice imposable au niveau de la société est déterminé selon les règles applicables à cet impôt (en général il s'agit des règles applicables en matière de BIC).


Les charges déductibles comprennent notamment :

• les frais d'acquisition (honoraires du notaire, droits de mutation) ;

• l'amortissement du bien ;

• les frais financiers, les frais de gérance, d'assurance, les frais divers de gestion de la société.


Les associés ne sont imposés que sur les revenus redistribués par la SCI. En l'absence de distribution (mise en réserve des bénéfices), les associés ne sont pas imposés.


Les revenus distribués par la SCI sont imposables entre les mains des associés dans la catégorie des revenus de capitaux mobilier. Ils sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu après application, sous certaines conditions, d'un abattement de 40 %.


Si la société dégage un résultat déficitaire, le déficit ne peut être qu'imputé sur les résultats réalisés par la société au cours des années suivantes, sans limitation de durée. Ces déficits ne peuvent en aucun cas être imputés sur les revenus personnels des associés.


Note : L'option pour l'IS est intéressante lorsque la SCI dégage des bénéfices et les met en réserve ou les capitalise. En effet, dans ce cas, les associés ne seront pas imposés personnellement. En revanche, si l'activité est déficitaire, il est plus intéressant d'opter pour l'IR ce qui permet aux associés d'imputer sur leurs revenus personnels la part du déficit leur revenant. L'option pour l'IS permet, d'autre part, de déduire les frais d'acquisition et de pratiquer un réel amortissement.


Cession de l'immeuble : La plus-value résultant de la cession d'un immeuble par une SCI soumise à l'IS relève du régime des plus-values professionnelles. Elle est ajoutée au résultat courant de la SCI et soumise à l'IS au taux de droit commun, quelle que soit la durée de détention de l'immeuble. Le produit de la cession distribué, le cas échéant, aux associés est imposé entre leurs mains dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (voir ci-dessus).


Cession des parts de la SCI : Les plus-values réalisées par des associés personnes physiques lors de la cession des parts sociales sont imposées selon le régime des plus-values de cessions de valeurs mobilières et de droits sociaux pour les autres cessions (c'est-à-dire les cessions intervenues depuis le 1er janvier 2004 à l'exception de celles réalisées en 2004 sur des titres acquis avant le 21 novembre 2003).




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